西班牙房产的购买过程

1.房产的选择房产查看初步计划计划在俄罗斯制定。我们的经理对房产购买相关问题进行专业咨询。

2.在现场与公司长期在作西班牙居住及工的合格专家的检查。

3.检查房产相关基本文件：

a.带有国家财产登记簿登记记录的购销公证书（“Escritura publica de compraventa”）。这个文件证明提出房产的所有权，并包括房产性能、位置和面积的详细信息。

b.国家财产登记簿的摘录（Nota Simple） 该文件证明，选定的房产合法属于卖方，不被抵押或不被查封。

c.每年支付一次的地方房产税纳税收据（IBI）在文件中指定房产的地籍编号与地籍价值。房产税对地籍价值收取。

d.当购买建造者出售的新房屋时，需要检查新建设许可证（Declaracion de obra nueva），并检查房屋是否有税务机关登记。在购买大宅院或公寓时，需要访问当地市政当局并检查建筑设计。用抵押贷款购买房产时，需要所述文件也需要向银行提供进行检查。

4.为了保留房产，需要签署购销合同，并支付几千欧元的预付款，今后预付款可能会达到房产价值的10%，只有经过这些程序，房产才停止公开发售。购销合同签署与支付预付款后，在交易终止情况下，预付款不退还。如果卖方在合同签订后拒绝出售房产，则卖方必须支付双重违约罚金。购销合同的签订并非交易的主要条件。在双方相互协议及进行的付款，交易可以在公证处进行。

5.在公证处进行交易前，买方得到记录到购销公证书的外国人识别号码（NIE）。通过NIE税务机关监测外国人的税收。公证员应当证实买方有NIE，并将其记录到购销公证书文本。NIE申请书（西班牙名称为Extranjeria）在国家警察部门发出。在这种情况下，地产经纪可以协助买方。买方无NIE可以签订购销公证书，但是买方还必须尽快获得NIE并将其提交到公证处，因为公证人无法将无NIE的购销公证书发送到国家财产登记簿登记。

6.公证合同（Escritura publica de compraventa）的签订在在一名公证人的见证下进行，因为自西班牙购买房产时签订的合同反映双方的意图及交易的主要条款，但不进行所有权的转让。西班牙公证人是监督遵守法律的公务人员。只有这样的公证书对买方转让对西班牙购买房产的所有权。购销公证书可以私人购销合同签订后办理，为了进行这个程序，必须保留在公证处的时间。如果买方需要时间准备金钱以进行完全结算并获得外国人识别号码（NIE），购销公证书可以在以后签署（通常不晚于3个月后签署）。双方在公证处签署购销公证书时，买方向卖方支付剩余的款额，即二级市场房产价值的90%或新房产价值的70%。付款通常通过银行支票进行，银行支票在银行在进行交易前或交易日期早一天办理。交易完成后，买方获得购销公证书的简单副本（Copia Simple），房产的钥匙；买方成为房产的新主人。用抵押贷款购买西班牙房产时，银行成为交易的第三个参与者。买方在银行开信贷账户，提交以获得抵押贷款所需的文件，并将缺短的款额汇到银行。然后，买方在公证处签署购销公证书，并与银行签订抵押贷款合同。此时，银行代表向卖方支付最终付款。

7.用买方名义购买的房产在国家财产登记簿的登记。一份公证书应当发送到国家财产登记簿。注册过程通常需要大约两个月，注册完成后，买方收到一份带有交易国家登记记录的购销公证书。

8.在交易过程中，买方必须支付某些税费。如果买方购买二级市场房产，他应当支付所有权转让相关的税收，税额是合同（买卖契约）中规定购物价格的7%。此外，有对其他付款的法律不规范的惯例。买方通常支付根据法定费率计算的公证费（平均为几百欧元）及房产在国家财产登记簿的登记费，登记费根据特殊比率计算，该费用的金额比公证费低。卖方支付与房产下土地自上次购买升值相关的地方税（Plus Valia）。在购买的大宅院，公寓或平房时，这个税收的金额不大。当买方在西班牙购买一个带较大土地的别墅时，特别是如果最后的购销交易多年前进行，这个税收的金额可能会达到房产价值的的百分之几。